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Arriendo con opción de compra: Una alternativa para lograr la vivienda propia

El arriendo con opción de compra es una alternativa interesante al momento de decidir comprar una propiedad. Muchas veces, el sueño de tener nuestra propia vivienda se ve difícil por temas económicos y trámites complicados.

Sin embargo, existen otras formas de comprar una propiedad en casos en los que no se tienen todos los medios necesarios de forma inmediata. Una de ellas es el arriendo con opción de compra o “leasing habitacional”.

Arriendo con opción de compra

¿Qué es el arriendo con opción de compra?

El leasing sobre bienes inmuebles, es una operación que versa sobre bienes raíces y se debe celebrar por escritura pública.

La figura del arriendo con opción de compra es un contrato de arrendamiento al que se une otro de compraventa a favor del arrendatario. Este contrato mixto se caracteriza porque el plazo de arrendamiento y el ejercicio de la compra, son perfectamente distinguibles.

Permite arrendar una vivienda por un periodo de tiempo determinado, para luego pasar a ser propietario del inmueble. Si bien las rentas mensuales son un poco más altas, se debe considerar como el pago de un dividendo.

El arriendo con opción de compra, desde un punto de vista tributario, recibe el mismo tratamiento que un arrendamiento, hasta el momento en que se ejerce la opción de compra.

Para el arrendatario o usuario del leasing, las cuotas pagadas serán gastos deducibles en la determinación de la renta líquida imponible del Impuesto de Primera Categoría, siempre que se cumplan los requisitos generales del gasto, contenidos en el artículo 31 de la Ley de Impuesto a la Renta.

Para el arrendador, cada cuota pagada por el arrendatario será un ingreso tributable, al igual que lo sería la renta de un contrato de arriendo tradicional.

¿Cómo funciona el arriendo con opción de compra?

El objetivo de este sistema es facilitar el proceso de compra de bienes raíces a quienes no tienen acceso a créditos hipotecarios o posibilidad inmediata de tener el dinero necesario para los pagos iniciales de una propiedad.

El contrato de arriendo con opción de compra, en realidad integra dos subcontratos:

  • Contrato de arrendamiento.
  • Contrato de venta.

Se basa en una promesa de compraventa, donde el arrendatario se compromete a comprar el inmueble luego de un plazo establecido a un precio determinado. El valor del arriendo pagado en el periodo acordado, funciona como un abono al monto total de la venta. Esto permite que la carga económica disminuya considerablemente.

El plazo de estos contratos suele variar entre los 2 y los 25 años. Al término de este período, el arrendatario tiene derecho a convertirse en el propietario del inmueble por el precio acordado con el dueño original.

Los pagos de arriendo se descuentan de manera total o parcial, de acuerdo a lo convenido entre las partes.

Arriendo con opción de compra

¿Cómo hacer un contrato de arriendo con opción de compra?

Todas las condiciones son fijadas al momento de firma de contrato. Si bien varían caso a caso, hay algunos requisitos que se repiten. Por ejemplo, tener un trabajo estable, no contar con problemas de morosidad ni estar en Dicom.

Antes de firmar, debes revisar muy bien todas las condiciones y estar de acuerdo con ellas. Lo principal, es el periodo de tiempo que se mantendrá el arriendo y el plazo en el que el arrendatario puede ejercer su derecho de compra. También te debes fijar en el canon de arriendo mensual, el precio final de la compraventa y el porcentaje que se va a descontar de las cuotas de arriendo.

Es importante dejar todas las cláusulas bien estipuladas y claras. De esta forma, no hay incertidumbre acerca de cómo funcionará el proceso.

Ley de IVA y contrato de arriendo con opción de compra

Las modificaciones a la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios por la reforma tributaria Ley 20.780 y su simplificación Ley 20.899, se incorpora como nuevo hecho gravado de IVA al contrato de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles.

Quedan gravados con IVA:

  • Los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizados por un vendedor. Para estos efectos, se presumirá que existe habitualidad cuando entre la compra o construcción del bien raíz y la fecha de contrato haya un plazo igual o menor a un año.

¿A quién está dirigido el arriendo con opción de compra?

Es importante, antes de tomar una decisión, que estés seguro de tener la capacidad de ahorro necesaria para la posterior compra de la propiedad. En el momento indicado, debes estar en condiciones de realizar la inversión o solicitar un crédito y hacer los pagos iniciales sin problema.

Si al momento de término del contrato de arriendo no cuentas con las condiciones para realizar la compra, habrás perdido todo el dinero invertido en los arriendos mensuales. Debes considerar que el canon de arriendo en estos casos, suele ser un poco más alto de lo normal. Además, si hiciste algún pago inicial, también se perderá si no se concreta la compra.

Este tipo de contrato está dirigido principalmente a profesionales jóvenes o personas que no tienen mucha capacidad de ahorro al momento de embarcarse en el proyecto, pero que sí lo tendrán en el tiempo.

Arriendo con opción de compra

Ventajas y desventajas del arriendo con opción de compra

Ventajas

  • Los requisitos que se piden para acceder a este tipo de contrato son menos exigentes que en el caso de un crédito hipotecario. Sobre todo en cuanto al monto inicial que se requiere.
  • Excelente opción para jóvenes profesionales. Usualmente, se pueden ir realizando prepagos sin complicaciones.
  • Los bancos suelen dar más beneficios al solicitante del crédito, si ya hay un pago previo realizado. 
  • Se paga un canon de arriendo por un inmueble que con el paso del tiempo será propio.

Desventajas

  • La propiedad no queda a nombre del comprador hasta que se ha cancelado la última cuota, que es la compraventa. En el caso de un crédito, la propiedad queda a nombre del comprador desde el principio.
  • Los intereses que se aplican a este tipo de contrato, son por lo general mayores a los de un crédito hipotecario. Sin embargo, esto depende del acuerdo que se haga.
  • Si no se realiza la compra, todo lo que se haya abonado se pierde y queda a favor de la parte vendedora.

Si estás viendo la opción de comprar una propiedad bajo esta modalidad, no dudes en comunicarte con nosotros. Te acompañaremos y tendrás nuestra asesoría a lo largo de todo el camino.

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