Es común ver el ítem “Fondo de reserva” dentro de los gastos comunes, ¿verdad?… Ahora, ¿te has detenido a pensar de qué se tratan y en qué se traduce el incorporarlos mes a mes para el condominio y sus copropietarios?
¿Qué es el fondo de reserva?
Una pregunta muy frecuente dentro de las comunidades, es justamente ésta. De hecho, una razón común de conflicto entre copropietarios y administración, es la incomprensión de los gastos comunes.
Dentro de los gastos comunes, podemos identificar:
- Gastos comunes ordinarios: de administración, de mantención, de reparación, de uso o consumo.
- Gastos comunes extraordinarios: gastos adicionales o diferentes a los ordinarios. También se consideran dentro de este tipo, los montos destinados a nuevas obras comunes.
Los imprevistos son parte de la vida, por lo que contar con fondos suficientes para hacerles frente es importante. Aquí es donde entra el fondo de reserva. Todo condominio debe considerar la formación de este tipo de fondos.
El fondo de reserva se carga a los gastos comunes, en un determinado porcentaje. Se debe mantener resguardado y para usarlo se necesita la aprobación del Comité de Administración. Los fines para los que se puede utilizar están detallados en el artículo 7 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
El porcentaje que se recarga a los gastos comunes, se fija en una sesión extraordinaria de la asamblea de copropietarios.
¿Qué dice la Ley de Copropiedad sobre ellos?
La Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, en su artículo 7, plantea que en la administración de todo condominio se debe considerar la formación de un fondo de reserva.
Esta recaudación de fondos, se realiza con:
- El recargo de un porcentaje sobre los gastos comunes, que es definido en asamblea extraordinaria por los copropietarios.
- Las multas aplicadas, de acuerdo al Reglamento de Copropiedad.
- Intereses por retraso en pago de gastos comunes.
- Aportes por uso y goce exclusivos, sobre bienes de dominio común (inciso segundo del artículo 13).
- Ingresos por enajenación, arriendo o gravamen de ciertos bienes comunes.
¿Para qué sirven los fondos de reserva?
Es un error pensar que el fondo de reserva se puede usar para cualquier cosa. El objetivo de estos fondos es:
- Reparación de los bienes de dominio común.
- Certificación periódica de las instalaciones de gas.
- Certificación de ascensores, montacargas, escaleras o rampas mecánicas, y sus instalaciones.
- Gastos comunes urgentes o imprevistos.
Es importante aclarar que bajar los gastos comunes, NO está dentro de los fines del fondo de reserva.
En el caso de recursos utilizados de esta fuente para temas urgentes o imprevistos, que no estén detallados en la ley, deben ser recuperados posteriormente. Esta recuperación se puede realizar en los gastos comunes próximos.
Muchas veces hay desconocimiento -por parte del comité de administración, propietarios y arrendatarios- sobre cómo se generan los gastos comunes. Este es uno de los problemas más comunes relacionados a este tema.
El artículo 7 de la Ley de Copropiedad, señala en detalle cómo se debe aplicar el fondo de reserva.
El uso del fondo de reserva está sujeto a un límite. Éste es el equivalente a 6 cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio, dentro de un periodo de 12 meses.
En caso de gastos mayores, deberá ser tratado en una sesión extraordinaria o someterse a consulta por escrito a los copropietarios. Si se hace por escrito, debe ir firmado por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio.
¿Cómo se paga el fondo de reserva?
Se cobran todos los meses a la comunidad. El porcentaje que se aplica, depende de lo que se decida en sesión extraordinaria de copropietarios.
¿Quién administra el fondo de reserva?
Los recursos del fondo de reserva, se deben mantener en una cuenta corriente o de ahorro. También se pueden invertir en instrumentos financieros que operen en mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración.
No es necesario que se mantengan separados de la cuenta corriente de la comunidad. Sin embargo, hay que destacar que la primera tarea de un administrador es abrir una cuenta corriente con el rut de la comunidad. En ésta deben realizarse todos los movimientos de dinero, relacionados a la misma.
De acuerdo al artículo 23 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, esta cuenta debe ser para uso exclusivo del condominio. Sólo la podrán girar las personas designadas por el Comité de Administración.
La responsabilidad de estos fondos es de la administración del condominio. Ésta debe mantener a los copropietarios informados, sobre su estado y uso. Sin embargo, es el Comité de Administración quien debe fiscalizar los gastos realizados con el fondo de reserva.
Es importante mantener transparencia y rendir cuenta del destino de los recursos recaudados en el fondo de reserva. Lo mismo sucede en caso de cobros extraordinarios, que deben ser comunicados oportunamente.
Asesorarse por profesionales siempre es bueno. Si tienes preguntas sobre cómo se debe administrar una comunidad o necesitas asesoría sobre el tema, no dudes en comunicarte con nosotros.
