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Tasa de interés: ¿Qué es y cómo influye a la hora de comprar propiedades?

Es importante tener en cuenta, a la hora de comprar un inmueble, los diferentes tipos de tasa de interés que existen para solicitar un crédito hipotecario en Chile…

¿Qué es la tasa de interés?

Cuando hablamos de la tasa de interés, nos referimos al porcentaje adicional que una persona debe pagar por hacer uso de un dinero financiado a crédito.

Esto tiene un límite máximo en cada entidad financiera al momento de solicitar un préstamo, que están fijados y supervisados por la exSuperintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), actualmente integrada a la Comisión Para el Mercado Financiero (CMF).

Paralelo a ello, el incumplimiento de los pagos es directamente sancionado por la Ley N°18.010 (Normas para las operaciones de crédito).

¿Qué tipos de tasa de interés existen en Chile?

Antes que todo, se debe tener en cuenta que la persona debe analizar el CAE (Carga Anual Equivalente). Éste que incluye todos los costos por intereses, seguros, gastos operacionales y administrativos.

La tasa de interés se divide en diferentes tipos, que son aplicables a los diversos créditos que existen en el país

Conocer de qué se trata cada uno de ellos, ayudará a calcular el valor real del servicio financiero, y qué entidad es la que beneficiará más a la persona que solicita un préstamo:

Tasa máxima convencional

Este interés está fijado por la ley N°18.010. En ésta expresa que los intereses no pueden ser mayores al 50% establecido al comienzo de un préstamo financiero.

Esta norma es aplicable sólo en créditos inferiores a las 200 UF ($5.952.104), con un financiamiento a pagar en más de 90 días.

Tasa corriente

Está fijado por el SBIF. El interés está definido entre el acuerdo del monto a prestar y el plazo para pagarlo.

Tasa nominal

Cada entidad financiera fija sus propios intereses. De todas maneras, debe estar ajustado a las normas legales del SBIF.

Este tipo de interés proyecta un porcentaje a cobrar en un plazo mensual, semestral o trimestral. No se adhieren valores administrativos, operacionales o seguros dentro del monto.

Tasa anual efectiva

Mejor conocida como tasa anual equivalente. Incluye un porcentaje de la tasa de interés nominal (fijada por una entidad financiera), gastos incluidos, costos por seguros y transacciones que se fijarán para todo el año.

Tasa de interés fijo

Cada entidad financiera puede dar un tipo de interés fijo, donde el porcentaje no cambia con la tasa del mercado.

Los plazos de cobro suelen ser más cortos que otros tipos de préstamos. Estos intereses no beneficiarán u ocasionarán una desventaja para el deudor.  

Tasa de interés variable

Este tipo de interés se ve afectado por el constante cambio de la tasa del mercado. Esto puede ser beneficioso en caso de que esté bajo, o afectar en caso de que se eleve el porcentaje a futuro.

Tasa de interés mixto

Es una mezcla de interés fijo y variable, estableciendo a determinado tiempo del crédito la aplicación de ambos.

Por lo general, suele establecerse la tasa fija para los primeros años del crédito, y la variable, para el tiempo restante del plazo establecido para pagar la deuda.

Es importante también conocer si existe alguna cláusula agregada al contrato del crédito, que beneficie la reducción de interés para personas que adelantan las fechas de pago.

Tasa de interés

¿Cómo calcular la tasa de interés?

Te explicamos algunos detalles que tienes que tomar en cuenta para calcular la tasa de interés:

Primero, debes prestar atención a la tasa de interés, el monto que estás solicitando (préstamo), y el plazo definido para saldar la deuda.

Siempre que pides un préstamo, te comprometes a devolverlo en una cantidad de tiempo establecida por contrato. Los intereses, son la ganancia que obtiene la entidad financiera que te ayudó a pagar por un inmueble.

En simples matemáticas, calcular la tasa de interés corriente o simple se hace así:

(I=C.i.t), el interés simple de un préstamo es igual al monto del préstamo inicial, por la tasa de interés (% establecido), y cantidad de periodo en la que vas a pagarlo.

Por ejemplo, tengo un capital inicial de $500.000. El banco que me prestó dinero colocó un interés mensual del 2% ($10.000), lo que equivale a $60.000 de interés por 6 meses.

La capitalización mensual es de $10.000, y la capitalización total es de $60.000. Por ende, lo que debo pagar para saldar mi deuda completamente son $560.000.   

¿Cómo se aplica la tasa de interés en los créditos hipotecarios?

Debemos entender primero que un crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo. Éste será utilizado para la compra, ampliación, reparación o construcción de un inmueble.

A su vez, la propiedad que se compra a través de este tipo de crédito queda en garantía o hipotecada. Esto a favor de la entidad financiera que hace el préstamo de capital.

El crédito hipotecario tiene un plazo máximo de pago de hasta 30 años. Éste depende de cada entidad financiera.

En el caso de los créditos hipotecarios, los tipos de tasas de interés que una persona puede optar son de tasa fija, variable o mixta.  

Es importante conocer las etapas relacionadas a la solicitud de un crédito hipotecario:

  • Cotización: La persona debe evaluar las condiciones del crédito y cuál entidad financiera es la que conviene más para solicitarlo.
  • Solicitud del crédito: En este paso la entidad financiera solicitará una evaluación de la propiedad. Determina el valor del inmueble y verifica que no hay impedimentos para la compra de la propiedad).

Además, se evaluará la capacidad de pago del cliente (revisan historial de morosidad) y una declaración de salud del solicitante para contratar un seguro de desgravamen.

  • Firma y pago: Se realiza la firma de las escrituras por ambas partes involucradas. Se entrega una copia firmada ante notaría.

Además, se inscribe la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces y el pago al vendedor de la vivienda. 

Tasa de interés

¿Qué debo considerar para contratar un crédito hipotecario?

Tener una renta compatible con el dividendo mensual que se va a pagar, donde se recomienda que el dividendo no exceda el 25% de los ingresos mensuales.

Hay bancos que llegan a financiar el 100% de la compra de una propiedad, de todas formas, se recomienda dar un pie inicial de un 20% del valor de la vivienda antes de solicitar un crédito.

Se puede realizar simulaciones virtuales y cotizaciones en diferentes entidades financieras con el fin de tomar la mejor elección.

Existen gastos operacionales asociados al crédito hipotecario (tasación, estudio de títulos, confección de escritura, notaría, impuesto de timbres y estampillas, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces).

La persona tiene la obligación de contratar un seguro de desgravamen y contra incendio al momento de solicitar un crédito hipotecario (pueden ser contratados en otra entidad).

Adicionalmente, se puede contratar seguros de sismo, desgravamen más invalidez total y permanente, y el de seguro de cesantía.

La entidad financiera debe entregar cierta documentación al solicitante al momento de obtener un crédito hipotecario:

  • Copia autorizada de escritura
  • Certificado de dominio
  • Certificado de gravámenes y prohibiciones
  • Información resumida del crédito solicitado, y detalle de todos los gastos operacionales.

Los bancos entregan dos modalidades que permiten diferir el pago de los dividendos:

  • Meses de gracia: Puede empezar a pagar el primer dividendo en una fecha posterior al primer vencimiento (entre 1 y 6 cuotas), pero esto significa el cobro de intereses sobre el capital y seguros.
  • Meses de no pago: Se puede optar en no pagar uno o más dividendos no consecutivos del crédito (debe estar estipulado en la escritura).

¿Puedo negociar la tasa de interés luego de obtener un préstamo?

En el caso de que una persona llegue a atrasarse con el pago del dividendo hipotecario el banco puede llegar a cobrar intereses penales según las condiciones pactadas en la escritura.

Una situación completamente natural que puede llegar a sucedernos a todos, y una de las formas de evitar castigos es renegociando.

Si en tu caso, optaste por un crédito hipotecario con una tasa de interés que cambia según el valor del mercado anual, puedes reorganizar tu deuda:

  • Reducir el dividendo, manteniendo la cantidad de años que quedan para saldar la deuda, pero el monto a pagar será menor gracias al reajuste de las tasas del banco o entidad. 
  • Mantener el monto del dividendo, pero reduciendo la cantidad de años.
  • Cambiar de banco o entidad financiera para reducir la tasa de interés, pero obliga a que la persona realice gastos y trámites por traspaso del préstamo a otro lugar.  

*Cualquiera sea el caso, se recomienda realizar este tipo de acciones cuando a la deuda le quedan bastantes años para terminarla, ya que debes realizar una nueva tramitación con los reajustes*

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