El financiamiento inmobiliario ha tenido un crecimiento y un desarrollo sostenido en nuestro país durante los últimos 25 años. Ha través de diferentes reformas económicas, se ha fomentado el desarrollo de un mercado financiero con acceso a recursos de largo plazo que han facilitado el financiamiento de la vivienda.
¿Qué es el financiamiento inmobiliario?
El financiamiento inmobiliario permite a las personas poder adquirir su vivienda propia u otro tipo de bienes inmuebles de valor elevado. De esta forma, el impacto inmediato en sus ingresos es menor.
Se trata de la entrega de un crédito para la compra de bienes de alto valor. Las entidades bancarias ofrecen diferentes posibilidades a sus clientes, para otorgar créditos a corto o largo plazo con distintos tipos de interés.
Para otorgar este financiamiento, se exigen una serie de requisitos que garanticen que el cliente podrá devolver el dinero prestado.
Los tipos de financiamiento inmobiliario varían de acuerdo a múltiples factores, como el objeto del crédito y los tipos de tasas a aplicar. Lo más importante es contar con una asesoría adecuada, antes de embarcarse en la solicitud.
¿Qué tipos de financiamiento inmobiliario hay?
El sueño de la vivienda propia es común para muchos. El mercado nos ofrece diferentes soluciones, que se adaptan a la capacidad de pago y necesidades de cada cliente. Lo importante es conocerlas, de forma que la decisión final sea la más acertada.
Crédito hipotecario
Una de las modalidades más comunes, al momento de financiar la compra de una propiedad. Se trata de un préstamo entregado por entidades financieras, donde el bien inmueble queda en forma de garantía.
Mutuo hipotecario endosable
Modalidad para la compra de un bien raíz que da una entidad financiera en unidades de fomento (UF). Al igual que en el caso del crédito, el pago de este préstamo se garantiza a través de la hipoteca del inmueble que se está comprando.
Se trata de un crédito en dinero, donde la persona recibe el 100% del crédito aprobado. El banco acreedor puede transferir este tipo de crédito mediante endoso, lo que queda registrado en la escritura pçublica respectiva.
La administración del crédito queda radicada en el banco, que es el canal de comunicación del deudor para todos los efectos.
Los mutuos hipotecarios pueden ser otorgados por banco, sociedades financieras y agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables. El agente o el banco otorgan el crédito mediante endoso, a una compañía de seguros u otras sociedades autorizadas para invertir en estos instrumentos. De esta forma, se refinancia la operación y se continúa otorgando créditos.
A diferencia de las letras de crédito hipotecarias, en el mutuo hipotecario endosable el contrato es el que se constituye como instrumento financiero.
Mutuo hipotecario no endosable
El mutuo hipotecario no endosable es un tipo de crédito a través del cual el banco financia al cliente el valor de la vivienda con recursos propios. O sea, le presta dinero de sus fondos para financiar un porcentaje de la propiedad. Por lo general, éste es de un 80% del valor comercial del inmueble.
Este tipo de financiamiento no permite que la deuda sea transferida a través de endoso o vendida a una tercera persona. De esta forma, el único responsable del crédito es el deudor que lo solicitó.
Puede ser otorgado en pesos o UF, dependiendo de la entidad y las condiciones del crédito. La regulación de este tipo de crédito está circunscrita a lo que se pacte en el contrato firmado entre el deudor y la entidad financiera.
Leasing habitacional
Sistema de financiamiento para comprar propiedades, en las que firmas un contrato de arrendamiento por un plazo determinado. Durante éste, pagas cuotas mensuales que amortizan el valor del inmueble.
Al término del acuerdo, se da la posibilidad de adquirir el bien, pagando la cuota de opción de compra establecida.
A mediados de los noventa se establece en Chile en larco legal para las operaciones de leasing habitacional, en la Ley Nº19.281. Desde ese momento, las operaciones de leasing no han representado una fuente de financiamiento importante para la compra de viviendas.
Los requisitos solicitados para este tipo de financiamiento, son menos exigentes que en caso de los créditos hipotecarios. Sobre todo en cuanto al monto inicial requerido para ingresar al sistema.
Por otro lado, desde el punto de vista del comprador, existen algunas desventajas asociadas a este tipo de financiamiento. Lo primero a mencionar, es que el costo final es mayor que el de un crédito hipotecario. Sus tasas de interés son por lo general más elevadas.
Letras hipotecarias
Instrumento de financiamiento inmobiliario que permite al banco servir de mediador entre las personas que quieren adquirir una vivienda y los inversionistas dispuestos a poner parte de su capital en ellas (AFP, compañías de seguros, fondos mutuos, etc.).
El banco asume una deuda ante los tenedores de la letra o acreedores, mientras el cliente asume la obligación con la entidad financiera. Esta modalidad permite financiar hasta el 75% del valor de la propiedad.
En este caso, lo que se presta a la persona no es dinero sino letras de crédito hipotecario que la institución de crédito vende en la Bolsa de Comercio de Santiago, para obtener los recursos con los que efectivamente se financia al deudor.
Estas letras son compradas por inversionistas a un precio variable, de acuerdo a las condiciones del mercado. Esto puede generar una diferencia positiva o negativa entre el valor par de la letra y el precio al que ésta es transada.
En caso de que las letras sean vendidas a un precio inferior al valor par, la pérdida puede ser asumida por el deudor o la institución financiera, sin perjuicio de que el deudor deba pagar el monto original.
Subsidios habitacionales
Solución habitacional para aquellas personas que no cuentan con ingresos suficientes como para acceder a las otras modalidades que hemos mencionado. Para acceder a estos beneficios, se debe cumplir con ciertos requerimientos y postular al fondo más adecuado.
Lo más importante al momento de decidir invertir en una propiedad, es contar con asesoría profesional durante todo el proceso. Si estás tomando esta decisión, no dudes en contactarnos.
