La Ley “Devuélveme mi casa” trae modificaciones a la Ley 18.101. Incorpora la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles, además de incluir un procedimiento monitorio del cobro de rentas de arrendamiento.
Lo que busca es reforzar los derechos de los propietarios ante problemas con arrendatarios.
¿Qué es la Ley devuélveme mi casa?
Es una modificación de la Ley 18.101, que es una ley de arrendamientos que fija las normas para predios urbanos y rurales.
El objetivo de la Ley “Devuélveme mi casa” es agilizar los procesos de desalojo en caso de arrendatarios morosos. Este proyecto fue pedido por mucho tiempo, por parte de inversionistas y propietarios de inmuebles.
Esta ley busca entregar protección al propietario del inmueble, que obtenga el ingreso debido o pueda recuperar su propiedad en caso de ser necesario.
Además, se faculta a un juez para poder decretar la restitución anticipada de un inmueble en caso de que el arrendatario se encuentre moroso. Esto también corre en casos en que el arrendatario ha causado daños al inmueble.
En el caso de daños en la vivienda, la ley contempla la posibilidad de demandar los daños. Sin embargo, no contempla la aplicación de multas.
¿Cuándo entra en vigencia?
A inicios de abril de 2022, se aprobó en la Cámara de Diputados el proyecto de ley que conocemos como “Devuélveme mi casa”, entrando en vigencia de manera inmediata.
¿Cómo funciona la Ley devuélveme mi casa?
Veamos lo que plantea José Luis Díaz, académico de la Facultad de Derecho de la Universidad San Sebastián:
“El gran cambio que establece esta ley va por dos lados. El primero es establecer un procedimiento breve, podríamos decir que un poquito más fluido, en el cual si el arrendador tiene sus antecedentes al día, por ejemplo; contrato escrito, comprobantes de ingresos, actas de entrega, el juez le va a dar mayor celeridad, porque va a entender que lo que él está reclamando es un crédito que no tiene dudas, que no es discutible. Entonces sobre esa base, dentro de los 10 días de notificada la demanda, va a poder ordenar que si el deudor-arrendatario no paga, entonces se ordene su lanzamiento, que es como se llama jurídicamente el desalojo.”
Por otra parte, también hay un factor de educar a la población en materia de contratos de arriendo. En este aspecto, el académico señala lo siguiente:
“Lo primero es que efectivamente los contratos deben escriturarse, porque eso va a facilitar el que el juez al tomar conocimiento de la demanda sepa cuando comenzó el arriendo, cuál es la renta y cuál es el periodo de vigencia. Inclusive cuáles son las obligaciones que mantiene el arrendatario, de cuidar por ejemplo la propiedad. Entonces sobre esa base el juez tiene mayor facilidad para decir este contrato está debidamente acreditado, voy a ordenar entonces su lanzamiento. De manera que lo relevante va a ser que arrendadores, por ejemplo, escrituren bien sus contratos ante notario. ¿Por qué? Porque eso va a facilitar ante el juez la creencia de que el arriendo existe y que no es discutible.”
Modificaciones que incorpora la Ley devuélveme mi casa
Esta ley estipula un procedimiento judicial más expedito y simple, para cobrar rentas atrasadas y realizar la restitución del inmueble en caso de que no se lleve a cabo el pago.
El propietario debe hacer una demanda que incluya tanto el monto del arriendo como de la deuda, además de cuentas de gastos comunes y otras cuentas adeudadas.
En el caso de no existir un contrato por escrito, se asumirá que el valor de la renta es el monto que se ha depositado durante tres meses seguidos.
La Ley “Devuélveme mi casa” permite el desalojo de los morosos. Si una vez cumplido el plazo de 10 días para el pago de la deuda el arrendatario aún no se pone al día, se procede a una condena.
Esta condena lo obliga a realizar el pago y además a desalojar el inmueble por completo, en un plazo no superior a los 10 días. En caso de ser necesario, se contempla el uso de fuerza pública para llevar a cabo el desalojo.
¿Cómo protege al propietario de un inmueble?
Los plazos que considera la ley son más acotados. Una vez que el arrendador presenta su demanda monitoria, el juez la revisa en un proceso que debería tomar dos o tres días y se dicta una resolución. Esta resolución se le notifica al arrendatario y éste debe pagar dentro de 10 días.
Si no se realiza el pago dentro de este plazo, el juez ordenará que se tenga por acreditado que se debe ese dinero y que se vaya la orden de lanzamiento. Esto hace que se gane mucho tiempo y que dentro del primer o segundo mes ya se tenga como resultado la devolución de la propiedad.
Ahora, esto está sujeto a la carga de trabajo de los tribunales y a que no haya oposición por parte del demandado.
La ley promueve las siguientes herramientas que protegen a los arrendadores:
- Procedimiento monitorio.
- Restitución anticipada (medida precautoria).
- Notificaciones judiciales.
- Contratos de arriendo.
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