¿Has escuchado hablar de uso y goce exclusivo de un bien? Seguramente alguna vez te has cruzado con el término “uso y goce exclusivo”. Esto es común en bienes como un estacionamiento o espacios que si bien son comunes, tienen la característica de “exclusivos” para una determinada persona.
Atributos del dominio de propiedad
En nuestro país el derecho de propiedad es el derecho real más perfecto en la normativa nacional. Siguiendo la línea de la doctrina jurídica general, las personas pueden ejercer dominio sobre inmuebles de acuerdo a tres atributos:
- Uso: derecho de uso de una persona sobre un bien. Por ejemplo, una persona compra un departamento para vivir en él.
- Goce: habilita a una persona para apropiarse de los frutos que genera el bien. Por ejemplo, el propietario de un departamento lo arrienda y recibe un pago por él.
- Nuda propiedad: El artículo 583 del Código Civil dice que es cuando una persona es propietaria de un bien, pero no puede poseerlo o hacer uso de él. Esta condición puede ser transferida por venta, donación, hipoteca o herencia.
Si juntamos el uso y goce, nos encontramos con el usufructo. Éste, de acuerdo al artículo 764 del Código Civil, es el derecho a gozar de una cosa ajena, pero no disponer de ella. El derecho de propiedad como tal, le pertenece a otra persona.
El usufructo sobre bienes raíces, debe legalizarse a través de un contrato. Incluso es posible inscribirlo en el registro de gravámenes del Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
Bienes de dominio común
Se entiende por bienes comunes, aquellas partes de la copropiedad que pertenecen a todos los propietarios de los bienes privados. Éstos permiten y facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular.
Estos bienes son indivisibles, inalienables e inembargables de forma separada de los bienes privados.
Hay dos tipos de bienes comunes:
- Esenciales: aquellos que son indispensables para la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular.
- No esenciales: aquellos que no son indispensables para la existencia y uso de los bienes de dominio particular. Por ejemplo, piscinas, canchas, etc.
El derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, está en proporción con los coeficientes de copropiedad.
Dentro de la Propiedad Horizontal, se le puede dar a un bien común el carácter de uso exclusivo a favor de uno o más propietarios. Esto se debe establecer en el Reglamento de Copropiedad o en sus reformas.
¿Qué es un bien de uso y goce exclusivo?
Los bienes comunes de uso y goce exclusivo, no son necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular. Son aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce de un bien privado. Por ejemplo, terrazas o patios que son asignados de manera exclusiva a los propietarios de bienes privados.
El propietario al que se le asigna el uso exclusivo de un bien común, no puede:
- Efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
- Cambiar su destinación.
Hay bienes comunes que por su ubicación pueden ser asignados para uso exclusivo de una determinada unidad inmobiliaria. Estos son aquellos a los que para acceder se debe atravesar por la unidad en cuestión. Por ejemplo, terrazas o patios interiores.
No pueden ser de uso exclusivo bienes comunes como:
- Estacionamientos de visita.
- Accesos.
- Áreas de recreación o deporte.
- Áreas necesarias para la seguridad, mantenimiento o conservación de la propiedad horizontal.
Estacionamientos de uso y goce exclusivo
Condominio Tipo A
Construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común. Los estacionamientos que constituyen unidades, sobre las que puede establecerse dominio exclusivo, son:
- Estacionamientos construidos dentro del o los edificios que conforman las unidades de vivienda.
- Estacionamientos construidos fuera del o los edificios que conforman las unidades de vivienda, albergados por edificaciones que se constituyan como superficie edificada.
Condominio Tipo B
Predios, con construcciones o proyectos de construcción aprobados, en cuyos deslindes existen simultáneamente sitios de dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común. Se puede establecer dominio exclusivo en los siguientes casos:
- Estacionamientos dentro de los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada propietario.
- Estacionamientos emplazados fuera de los sitios de dominio exclusivo, pero singularizados como unidades en el plano respectivo. En estos casos, se debe cumplir con las disposiciones sobre la superficie predial establecidas en la ley 19.537.
Departamentos en primer piso con uso y goce exclusivo de patio
Estos inmuebles garantizan la seguridad del edificio, manteniendo el patio de una casa. Cada vez hay más edificios que entregan este beneficio en sus unidades de primer piso.
Hay que considerar, que los valores de los departamentos con patio pueden ser más altos. Por otro lado, el propietario debe mantener esta área de acuerdo al reglamento de copropiedad.
Reparaciones en los bienes de uso y goce exclusivo
Las reparaciones de los bienes de uso y goce exclusivo, son responsabilidad del copropietario al que han sido asignados.
Se entiende por reparaciones o mejoras locativas, aquellas que tienen como fin mantener el inmueble en buenas condiciones. Esto sin afectar su estructura, distribución interior y características funcionales.
Dentro de las reparaciones locativas, encontramos:
- Mantenimiento.
- Sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales.
- Pintura.
- Sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.
Todo propietario que adquiera el beneficio de uso exclusivo de un bien común, es responsable de su mantenimiento, conservación y debido cuidado. Al mismo tiempo, tiene el derecho a que se respete el uso y goce del bien común de manera exclusiva.
En el caso de daños estructurales, que van más allá de una reparación locativa, se entiende que debe ser asumida por la copropiedad o el constructor.
Venta del derecho de uso y goce exclusivo de bienes comunes
El derecho de uso y goce exclusivo no constituye un derecho real. Su cesión a título oneroso no verifica los elementos del hecho gravado “venta”.
El artículo 2º, Nº1, del D.L. Nº 825 de 1974, define como “venta” a “toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles, excluidos los terrenos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta”.
Sobre el derecho de uso y goce exclusivo, la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, señala que “Cada copropietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad y a falta de disposición en él, según su destino y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios (…)”.
Esta misma ley dispone que “Sólo podrán asignarse en uso y goce exclusivo a uno o más copropietarios, conforme lo establezca el reglamento de copropiedad o lo acuerde la asamblea de copropietarios, los bienes de dominio común (…)”.
Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común, son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad. Por lo tanto, se entienden comprendidos en la transferencia de dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad. Esto se aplica a los derechos de uso y goce exclusivo que se le asignen sobre los bienes de dominio común.
El derecho de uso y goce exclusivo no tiene carácter de derecho real, ni es una relación directa entre persona y cosa. Supone como requisito indispensable el carácter de copropietario, sin el que el derecho no existe de forma autónoma.
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