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Estudio de Títulos: ¿De qué se trata y para qué sirve?

Si te encuentras en un proceso de financiamiento con crédito hipotecario, debes tener en cuenta que la entidad financiera tiene el derecho de realizar el estudio de títulos antes de financiar tu pago…

¿Qué es un estudio de títulos?

Como lo indica el nombre, el estudio de títulos es un análisis legal que realiza un abogado sobre los antecedentes e inscripciones de una propiedad a lo largo de su historia.

Este estudio se realiza generalmente frente a una operación, donde se inscriben o se modifican las inscripciones de dominio, hipotecas, gravámenes o prohibiciones que afecten al inmueble deseado por una persona.

En palabras simples, cuando se realiza la compra de un inmueble con un crédito hipotecario, se debe inscribir el dominio de la propiedad a nombre del nuevo dueño…

Y es por esa razón, que se tiene que inscribir la hipoteca de la casa y otras prohibiciones del inmueble. Un abogado se dedica a estudiar los títulos de la propiedad que se comprará.

Estudio de Títulos

¿Para qué se realiza un estudio de títulos?

Como es de conocimiento general, la mayoría de las personas no logran financiar completamente el nuevo hogar que quieren adquirir y deben solicitar un préstamo.

Como estas personas están manejando una gran suma de dinero, los datos de la operación para comprar el inmueble deben analizarse con mucho cuidado.

Con este estudio, se pretende lograr que el comprador tenga la certeza de:

  • El vendedor del inmueble la ha adquirido legalmente y está en óptimas condiciones para transferir el dominio de la propiedad a su comprador.
  • Si existen gravámenes o limitaciones al derecho de dominio (hipotecas, embargos, segundo propietario, etc.).
  • La entidad financiera que otorga el crédito hipotecario, debe asegurarse de que podrá inscribir la hipoteca sobre la propiedad con la que busca resguardar el pago de su préstamo.
  • Otras condiciones que puedan afectar el futuro goce del inmueble.

¿Cuándo se hace un estudio de títulos?

Uno de los casos más comunes de realizar un estudio de títulos es cuando se compra un inmueble con crédito hipotecario, pero esta no es la única opción:

  1. Cuando debe redactarse una escritura de compraventa para vender y comprar una propiedad, y así cambiar el dominio de esta. 
  2. Cuando se realiza el refinanciamiento de un crédito hipotecario con el que se ha costeado la compra de un inmueble.
  3. Cuando se realiza la donación de un inmueble.
  4. Sea con un crédito hipotecario o no, siempre se debe realizar el estudio de títulos.
  5. Se realiza estudio de títulos para todo tipo de bienes inmuebles (departamento, casa, terreno, etc.).  
Estudio de Títulos

¿Qué documentos se necesitan?

Estos son los documentos y antecedentes necesarios que debes reunir para un buen estudio de títulos antes de comprar una propiedad:

  • En Tesorería General de la República (TGR): El recibo de contribuciones de la propiedad objeto de la operación cancelado en el trimestre que se presentan los antecedentes, y certificado de deuda otorgado por Tesorería (que no tenga deudas pendientes).
  • En Conservador de Bienes Raíces: Copia de inscripción del dominio con certificación en vigencia, certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años, copia de las inscripciones de dominio correspondiente a los dueños de los últimos 10 años.
  • En Registro Civil: Documento que acredite el actual estado civil del comprador/es y del vendedor/es. 
  • Con la Entidad Bancaria: Copia autorizada de la escritura pública (título del actual propietario y otros de hace 10 años), si la propiedad se encuentra hipotecada a favor de otro acreedor debe adjuntar cláusula de comparecencia alzamiento de dicho acreedor.
  • En Notaría: Copia autorizada del poder notarial, en caso de que una escritura de transferencia hubiera comparecido un apoderado y correspondiente.
  • En Dirección de Obras Municipales: Certificado de no expropiación municipal.
  • En Serviu Regional: Certificado de no expropiación del Serviu.  
  • En Archivos Judiciales (si intervino una sociedad en la sucesión de dominio): Escritura de la constitución de la sociedad, copia de las modificaciones hasta la fecha de transferencia, escritura de personería del representante que suscribió respectiva escritura.

Además, el vendedor debe proporcionar la promesa de compraventa y/o oferta suscrita por ambas partes, copia de las escrituras que dan cuenta de cancelaciones y pago de saldos de precios pendientes, entre otros.

¿Cuánto cuesta un estudio de títulos?

El valor del estudio de títulos dependerá del banco o entidad financiera, pero los valores varían en promedio sobre los 4 o 5 UF (desde los 120 mil pesos chilenos).

Normalmente el pago de los estudios lo realiza la persona que quiere adquirir la propiedad, y que también debe asumir el gasto de la recolección de antecedentes (alrededor de 30 mil pesos chilenos).

Los tiempos de entrega dependerá de cada entidad financiera con el que una persona tramita su crédito hipotecario, pero no tardan más allá de 1 mes. 

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