Si estás pensando en comprar una vivienda, ya sea para vivir o para arrendar, debes tomar en cuenta que existen impuestos y gastos por compra de inmuebles.
No importa si compras al contado, o extiendes el dividendo a 30 años más, son valores adicionales a la propiedad que estarán sí o sí.
Por ello, es importante saber que entre un 10% o 12% del valor de la vivienda se destinará al pago de impuestos y certificados, a la comisión inmobiliaria y honorarios del escribano.
Sea cual sea tu situación, ten en cuenta lo siguiente para entender lo que realmente gastarías en el valor total de tu inversión…
¿A qué tipos de inmuebles se les puede aplicar impuestos?
- Bienes corporales muebles.
- Bienes corporales inmuebles (bienes raíces, oficinas, departamentos, casas, locales, bodegas, estacionamientos, etc).
- Derechos reales sobre bienes corporales muebles e inmuebles.
- Cuotas de dominio de bienes corporales muebles e inmuebles (dueño de un % del bien).
¿Cómo afecta el impuesto a las operaciones de compra y venta?
- I.V.A.: Se afecta con el IVA a todas las operaciones de venta de bienes raíces en las cuales el vendedor tenga la característica de habitualidad.
Un vendedor habitual se caracteriza por ser una persona que trabaja frecuentemente con la venta de grandes cantidades de propiedades.
O bien, si también es una persona natural que compra propiedades, para luego venderlas a otras personas.
Por lo tanto, si la operación es considerada no habitual, la venta del inmueble no deberá implicar impuestos extra.
Por otro lado, si la operación es considerada habitual, el impuesto se agregará solo al valor de la construcción, no al valor del terreno.
Hay que considerar que si la persona arrienda su inmueble y se encuentra amoblado debe pagar IVA, si no está amoblado, no debe pagar IVA.
- Impuesto a la renta: Generalmente el mayor valor o utilidad de la venta del bien, o cuando las personas naturales tributan con impuesto global complementario (residentes chilenos), o impuesto adicional (no residentes en Chile).
El monto a pagar por estos impuestos afecta al valor de venta de la propiedad, costo de adquisición actualizado por IPC, gastos en la mejora del bien informados al SII…
Compensación por pérdidas de otras operaciones realizadas durante el mismo año, o el avalúo fiscal se acoge a la Ley 20.780 para aumentar el costo de adquisición y mantener como base el avalúo fiscal.
- Franquicias y beneficios tributarios: La ley de impuesto a la renta y otras leyes pone a disposición las siguientes franquicias y beneficios tributarios:
A) Mayor valor de 8000 UF libres de impuestos.
B) Ingresos por arriendo de bienes provenientes del DFL2.
C) Crédito del impuesto a la herencia pagado.
D) Bienes adquiridos antes del 1 de enero de 2004.
¿Qué gastos se asocian a una compra de inmueble con un crédito hipotecario?
Algo importante que debes considerar es si pagas o no el IVA, son los gastos asociados a la compra de una propiedad, de los que depende si compras al contado o con un crédito.
Si es lo segundo, obtener un crédito hipotecario implica un riesgo alto para el banco, el que está en todo su derecho de requerir una serie de estudios y asegurar su inversión en tu proyecto de este modo:
- Costo por tasación (2-2.5 UF): Es aquel que se incurre con el fin de obtener un valor objetivo de cuánto cuesta el inmueble que se quiere comprar.
- Estudio de títulos (3-5 UF): Aunque no compres con crédito hipotecario necesitas de un abogado para realizar un estudio de títulos, y comprobar que estás invirtiendo en algo favorable y seguro.
- Impuesto de timbres y estampillas o Impuesto al mutuo (0,2-0,8% del crédito): Este impuesto se aplica a toda transacción crediticia, siendo de cargo de la persona natural interesada en obtener el crédito hipotecario.
El monto del impuesto a pagar se calcula una vez obtenido el valor final del crédito hipotecario, que generalmente queda retenido por la entidad financiera (ellos pagan al estado).
- Seguro de desgravamen y contra incendio/terremoto (depende de la entidad financiera): El seguro de desgravamen pagará al banco la deuda de la propiedad en caso de que el dueño muera o está incapacitado para trabajar.
El seguro contra incendios y terremotos protege a la propiedad de un desastre natural, y que su dueño no reciba ninguna indemnización.
- Estudio de antecedentes (2-2.5 UF): Las entidades financieras y las inmobiliarias deben asegurarse de que la persona cuenta con buenos antecedentes, y es capaz de financiar el préstamo que solicitará.
¿Qué gastos son asociados al notario?
Los anteriores gastos descritos no los puede evadir nadie, sea como sea tienes que pagar tu propiedad, y para ello necesitas de profesionales que se encarguen de:
- Confección de la escritura (2 UF): Generalmente está realizada por un abogado, pero firmada ante notario. Puedes hacer todas las consultas pertinentes en el borrador para que quede claro lo que estarás firmando.
- Gastos notariales (3-5 UF): Estos dependen del valor de la propiedad y de la notaría.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (2$ por cada mil pesos del costo de vivienda): Es la forma pública de hacer oficial que eres el nuevo dueño de una propiedad.
Una vez inscrita la propiedad se hace el traspaso del inmueble, trámite que tiene que realizar la persona natural.
