Es importante tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad, los diferentes tipos de tasa de interés que existen para solicitar un crédito hipotecario en Chile…
¿Qué es la tasa de interés?
Cuando hablamos de la tasa de interés, nos referimos al porcentaje adicional que una persona debe pagar por hacer uso de un dinero financiado a crédito.
Esta tasa de interés tiene un límite máximo al momento de solicitar un préstamo, con la que es posible establecer un límite monetario extra que una entidad financiera puede llegar a cobrar por cualquier tipo de crédito.
Estos intereses están fijados y supervisados por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF).
Paralelo a ello, el incumplimiento de los pagos es directamente sancionado por la Ley N°18.010 (Normas para las operaciones de crédito).
¿Qué tipos de tasa de interés existen en Chile?
Antes que todo, se debe tener en cuenta que la persona debe analizar el CAE (Carga Anual Equivalente). Éste incluye todos los costos por intereses, seguros, gastos operacionales y administrativos.
La tasa de interés se divide en diferentes tipos, que son aplicables a los diversos créditos que existen en el país.
Conocer de qué se trata cada uno de ellos, ayudará a calcular el valor real del servicio financiero, y qué entidad es la que beneficiará más a la persona que solicita un préstamo:
- Tasa máxima convencional: Este interés está fijado por la ley N°18.010, en el que expresa que los intereses no pueden ser mayores al 50% establecido al comienzo de un préstamo financiero.
Esta norma es aplicable sólo en créditos inferiores a las 200 UF ($5.952.104), con un financiamiento a pagar en más de 90 días.
- Tasa corriente: Está fijado por el SBIF, donde el interés está definido entre el acuerdo del monto a prestar y el plazo para pagarlo.
- Tasa nominal: Cada entidad financiera fija sus propios intereses. Pero de todas maneras, debe estar ajustado a las normas legales del SBIF.
Este tipo de interés proyecta un porcentaje a cobrar en un plazo mensual, semestral o trimestral. No se adhieren valores administrativos, operacionales o seguros dentro del monto.
- Tasa anual efectiva: Mejor conocida como tasa anual equivalente. Incluye un porcentaje de la tasa de interés nominal (fijada por una entidad financiera), gastos incluidos, costos por seguros y transacciones que se fijarán para todo el año.
- Tasa de interés fijo: Cada entidad financiera puede dar un tipo de interés fijo, donde el porcentaje no cambia con la tasa del mercado.
Los plazos de cobro suelen ser más cortos que otros tipos de préstamos, y estos intereses no beneficiarán u ocasionarán una desventaja para el deudor.
- Tasa de interés variable: Este tipo de interés se ve afectado por el constante cambio de la tasa del mercado, lo cual puede ser beneficioso en caso de que esté bajo, o afectar en caso de que se eleve el porcentaje a futuro.
- Tasa de interés mixto: Es una mezcla de interés fijo y variable, estableciendo a determinado tiempo del crédito la aplicación de ambos.
Por lo general, suele establecerse la tasa fija para los primeros años del crédito, y la variable, para el tiempo restante del plazo establecido para pagar la deuda.
Es importante también conocer si existe alguna cláusula agregada al contrato del crédito que beneficie la reducción de interés para personas que adelantan las fechas de pago.
¿Cómo se aplica la tasa de interés en los créditos hipotecarios?
Debemos entender primero que un crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo para la compra, ampliación, reparación o construcción de un inmueble.
A su vez, la propiedad que se compra a través de este tipo de crédito queda en garantía o hipotecada, a favor de la entidad financiera que hace el préstamo de capital.
El crédito hipotecario tiene un plazo máximo de pago de hasta 30 años (depende de cada entidad financiera).
En el caso de los créditos hipotecarios, los tipos de tasas de interés que una persona puede optar son de tasa fija, variable o mixta.
Es importante conocer las etapas relacionadas a la solicitud de un crédito hipotecario:
- Cotización: La persona debe evaluar las condiciones del crédito y cuál entidad financiera es la que conviene más para solicitarlo.
- Solicitud del crédito: En este paso la entidad financiera solicitará una evaluación de la propiedad (valor del inmueble y verificar que no hay impedimentos para la compra de la propiedad).
Además, se evaluará la capacidad de pago del cliente (revisan historial de morosidad) y una declaración de salud del solicitante para contratar un seguro de desgravamen.
- Firma y pago: Se realiza la firma de las escrituras por ambas partes involucradas (se entrega una copia firmada ante notaría).
Además, se inscribe la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces y el pago al vendedor de la vivienda.
¿Qué debo considerar para contratar un crédito hipotecario?
Tener una renta compatible con el dividendo mensual que se va a pagar, donde se recomienda que el dividendo no exceda el 25% de los ingresos mensuales.
Hay bancos que llegan a financiar el 100% de la compra de una propiedad. De todas formas, se recomienda dar un pie inicial de un 20% del valor de la vivienda antes de solicitar un crédito.
Se puede realizar simulaciones virtuales y cotizaciones en diferentes entidades financieras, con el fin de tomar la mejor elección.
Existen gastos operacionales asociados al crédito hipotecario (tasación, estudio de títulos, confección de escritura, notaría, impuesto de timbres y estampillas, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces).
La persona tiene la obligación de contratar un seguro de desgravamen y contra incendio al momento de solicitar un crédito hipotecario (pueden ser contratados en otra entidad).
Adicionalmente, se puede contratar seguros de sismo, desgravamen más invalidez total y permanente, y el de seguro de cesantía.
La entidad financiera debe entregar cierta documentación al solicitante al momento de obtener un crédito hipotecario:
- Copia autorizada de escritura
- Certificado de dominio
- Certificado de gravámenes y prohibiciones
- Información resumida del crédito solicitado, y detalle de todos los gastos operacionales.
Los bancos entregan dos modalidades que permiten diferir el pago de los dividendos:
Meses de gracia: Puede empezar a pagar el primer dividendo en una fecha posterior al primer vencimiento (entre 1 y 6 cuotas), pero esto significa el cobro de intereses sobre el capital y seguros.
Meses de no pago: Se puede optar en no pagar uno o más dividendos no consecutivos del crédito (debe estar estipulado en la escritura).
En el caso de que una persona llegue a atrasarse con el pago del dividendo hipotecario el banco puede llegar a cobrar intereses penales según las condiciones pactadas en la escritura.
